Communs pérennes

Extrait du chapitre 4 du livre de La Facto Pour une architecture des communs, autoconstruction et espaces collectifs. Ce chapitre comprend également une partie théorique que nous n’avons pas publiée ici, intitulée “Les communs urbains sont-ils cantonnés à des interstices temporaires ?”. Vous pourrez y trouver une critique de l'urbanisme temporaire et du désengagement des institutions, une réflexion sur le rôle parfois crucial des collectifs et associations malgré leur précarité, ainsi qu’une question : faut-il négocier ou résister pour pérenniser nos communs ?

Conseils généraux pour la pérennisation de communs

Comme l’a mis en évidence Elinor Ostrom, une communauté doit être attentive à la gouvernance et à la gestion de son commun pour que celui-ci puisse durer [1] : définir des règles et les faire évoluer, faire tourner certaines tâches, veiller à ce que les décisions importantes soient bien prises de manière collective (il peut y avoir plusieurs « cercles » décisionnaires selon l’importance de la décision) et à ce que le pouvoir ne soit pas monopolisé par un ou plusieurs individus. Des collectifs proposent un accompagnement pour aider à la structuration d’une gouvernance ou à la mise en place d'une médiation en cas de conflit [il y a des collectifs de médiation, comme Fracas, des collectifs de socioanalyse, etc.].
Un espace collectif fonctionne rarement seul. En plus d’être inscrit dans un réseau d’individus, il est généralement en relation avec d’autres associations et d’autres lieux, et éventuellement avec des institutions sociales. Ce type de coopération permet différentes formes d’entraide : partage de connaissances, d’outils, d’expériences, de coups de main, voire soutien financier. Une coopération locale entre associations (comme la Fédération des Murs à Pêches, à Montreuil, dont fait partie La Facto) peut leur donner plus de poids face aux collectivités et, par voie de conséquence, plus d’autonomie et plus de confiance pour être force de proposition ou pour résister si besoin.
Pérenniser un lieu et ses activités implique aussi de trouver un modèle économique qui soit à la fois viable et cohérent avec l’intention politique du collectif, et ce aussi bien pour le fonctionnement (gestion, administration, activités) que pour l’investissement (construction, réhabilitation, achat de machines ou d'équipements coûteux et éventuellement achat du foncier). Enfin, et c’est parfois lié, il faut pouvoir pérenniser l’usage du foncier ou du bâtiment. Certains types de montages garantissent mieux que d’autres une propriété d’usage et une sortie de la spéculation immobilière propices à la création de communs.

Défendre la propriété d’usage

Selon le philosophe Aurélien Berlan, la propriété est définie par au moins trois dimensions [2] : la dimension existentielle (avoir un chez-soi et pouvoir habiter sont des aspirations universelles), la dimension juridique (la propriété est socialement défendue par une instance communautaire ou par l’appareil judiciaire de l’Etat), et la dimension marchande (la propriété est la condition des transactions marchandes). Pour la psychosociologue Perla Serfaty-Garzon, la propriété est fortement liée à la notion d’appropriation. Il est alors question de la propriété existentielle ou « d’ordre moral, psychologique et affectif ». Adapter quelque chose à soi, « transformer cette chose en un support de l’expression de soi », c’est la faire sienne [3]. Le sentiment d’être chez soi est accentué par le fait d’autoconstruire ou de transformer un espace. Un lien réciproque s’installe alors entre l’édifice et les corps qui ont participé à sa construction, ils s’appartiennent en partie, chacun porte la mémoire de l’autre. Mais cette dimension existentielle de la propriété est aujourd’hui marginalisée, en France du moins, où la propriété marchande s’est généralisée avec la société bourgeoise moderne, à partir notamment de l'adoption du Code Napoléon en 1804 – qui est à la base de notre Code civil. Aurélien Berlan explique que certaines sociétés ont mis des limites à la dimension marchande de la propriété, « notamment en empêchant qu’elle s’applique au foncier »[4]. La propriété telle que nous la concevons aujourd’hui possède trois attributs (ensembles de droits ou de pouvoirs) hérités du droit romain :
-l’usus, soit le droit d'utiliser la chose. Dans certaines cultures, un·e propriétaire peut perdre son bien s’il n’en fait pas usage.
-le fructus, soit le droit de percevoir les fruits de la chose. Les fruits peuvent être naturels (des pommes), industriels (des pièces pour la construction d’un avion), ou civils (des loyers).
-l’abusus, soit le droit de disposer de la chose, de la vendre, la donner, voire même la détruire. Dans de nombreuses cultures, l’abusus est détenu par la communauté et non par un individu, car « le destin des terres ne se décide pas seul » [5]. L’abusus constitue aujourd’hui la composante essentielle de la notion de propriété, celle-ci étant majoritairement perçue dans sa dimension marchande.

Qu’en est-il du droit d’usage aujourd’hui ? L’ouvrage Habiter sans posséder, la vie collective à l’épreuve de la propriété [6] dresse un panorama d’expériences historiques et contemporaines qui interrogent la propriété sous le prisme de l’usage. Le rapport des Juristes Embarqués, La créativité réglementaire pour les tiers-lieux créateurs de communs, constitue également une base de données de référence [7]. Il se fonde sur une enquête de terrain pour expliciter les cadres juridiques qui rendent possibles une propriété et une gestion du foncier collectives et basées sur le droit d’usage. La propriété peut par exemple être détenue par une personne morale et gérée collectivement par les usager·es (voire par un collectif élargi), qui peuvent avoir un droit de veto concernant la remise du bien sur le marché. Cela incite à transférer la propriété d’usage à un autre collectif plutôt qu’à revendre les lieux dans le cas où le premier collectif périclite. Le caractère réellement commun de ces lieux repose évidemment sur la bonne volonté des personnes usagères et gestionnaires. Derrière un même statut d’occupation, ou derrière une même forme juridique, il peut y avoir des réalités très diverses puisque les contrats et statuts sont spécifiques à chaque situation. Nous explicitons ici quelques formes qui semblent propices à la pérennisation des espaces collectifs, sans prétendre à l’exhaustivité et en partant d’exemples afin d’éviter les vérités générales. La plupart des montages juridiques que nous évoquons (autres qu’un simple bail ou titre de propriété détenu par une association) s’avèrent complexes et nécessitent un accompagnement ou a minima une médiation qui aide le collectif à établir un cahier des charges en vue de missionner un·e juriste [8].

Des formes d’occupation qui permettent l’émergence de communs temporaires

Une occupation sans droit ni titre (squat) – l’exemple de la Bergerie des Malassis
La Bergerie des Malassis à Bagnolet (93), gérée par l’association Sors de Terre, a occupé pendant environ 10 ans un terrain municipal sans convention. L’occupation sans droit ni titre, précaire et rarement durable, permet l’émergence d’un commun de manière assez spontanée, sans passer par l’écriture d’un projet et la négociation d’un espace. C’est une revendication du droit d’usage des espaces vacants, revendication de plus en plus criminalisée par les évolutions législatives. Il arrive que des occupations illégales débouchent sur une convention ou un relogement sur un autre terrain, comme c’est le cas de la Bergerie.

Une convention d’occupation temporaire – l’exemple de Récolte Urbaine
L’association Récolte Urbaine a obtenu une convention d’occupation temporaire sur une parcelle de la ville de Montreuil. La municipalité met à disposition le terrain, tout en s’assurant de la disponibilité de cette réserve foncière au cas où un projet immobilier verrait le jour. Une convention précaire ou temporaire est un contrat qui déroge au régime des baux commerciaux et des baux d'habitation. Dans ce cas, le·la propriétaire n’est pas tenu·e de mettre l’espace aux normes, la convention peut être de courte durée et prendre fin avec un préavis généralement très court, trois mois dans le cas de RU [9]. Comme son nom l’indique, ce type de convention est donc extrêmement précaire, mais il a l’avantage d’être souvent accordé à titre gracieux. Son octroi peut impliquer une mise en concurrence des associations et de leurs projets, l’absence de loyer pouvant être assimilée à une subvention. Pour éviter que cette mise en concurrence ne se base que sur l’aspect financier, le rapport des Juristes Embarqués suggère aux collectivités de définir des critères de sélection spécifiques pour juger des projets proposés. La préservation et la gestion partagée d’une ressource pourraient par exemple être établies comme critères [10].

Un bail locatif – l’exemple de l’Amicale Mille Feux
L’Amicale Mille Feux détient un bail civil particulièrement long (25 ans) renouvelable tacitement [11]. La structure propriétaire étant la SCIC L’Arban, il y a de fortes chances pour que le bien conserve durablement la fonction de commun.

Un contrat de prêt à usage (commodat) – l’exemple des terres du Larzac
Dans le Larzac, les GFA (groupements fonciers agricoles) et la SCTL (société civile des terres du Larzac) ont octroyé à des agriculteur·ices des prêts à usage (ou commodat) d’une durée de 30 ans. Comme tout prêt, le commodat est forcément gratuit, sans quoi il s’agirait d’un bail, plus contraignant [article 1875 du Code civil]. Il peut être accordé à durée déterminée ou à durée indéterminée et le·la prêteur·se peut reprendre d’usage de son bien avant la fin du contrat s’il en a la nécessité, pour se loger par exemple. Les contrats accordés aux agriculteur·ices du Larzac considèrent les améliorations qui seraient effectuées et permettent le versement d’un différentiel de valeur d’usage aux sortant·es : autrement dit, le contrat prévoit que les nouveaux·lles preneur·ses du prêt versent une rétribution aux usager·es qui les précèdent si celles·ceux-ci ont amélioré le bien (réhabilitation, construction). Cela est rendu possible par le fait que les intérêts des usager·es sont représentés dans les structures propriétaires.

Un apport de l’usufruit d’un bien (démembrement de la propriété) – l’exemple du foyer rural d’Azillanet
A Azillanet, dans l’Hérault, des propriétaires ont gracieusement apporté l'usufruit d’un bien au foyer rural du village. Autrement dit, la pleine propriété a été divisée en deux parties – la nue-propriété (l’abusus) et l’usufruit (l’usus et le fructus) – afin que le droit d’utiliser le bien et d’en toucher les fruits soit accordé à l’association du foyer rural. Qu’il soit effectué à titre gracieux ou à titre onéreux, l’apport de l’usufruit constitue un transfert temporaire de droit réel et doit faire l’objet d’un acte notarié. Dans le cas du foyer rural, l’octroi est gracieux et la contrepartie est un engagement à utiliser les locaux pour des activités solidaires et à ouvrir un café associatif une fois par semaine. Le·la nu·e-propriétaire peut conserver une possibilité d'intervention sur le gros œuvre [article 606 du Code civil]. L'usufruit peut être accordé jusqu’au décès de l’usufruitier·e si ce·tte dernier·e est une personne physique, tandis qu’il ne peut être accordé que pour 30 ans si l’usufruitier·e est une personne morale (comme une association). Le·la nu·e-propriétaire (re)devient pleinement propriétaire du bien au moment de l'extinction de l’usufruit, sans imposition.

Des formes d’occupation qui permettent des communs relativement pérennes

Une emphytéose (bail emphytéotique) – l’exemple des Enchantières
L’association Les Enchantières a obtenu une emphytéose de 18 ans pour l’occupation d’une parcelle appartenant à la ville de Montreuil. En 2022, les membres de l'association finissent d'y autoconstruire leur local de bricolage par et pour des femmes. L’emphytéose consiste en la cession temporaire d’un bien pour une durée de 18 à 99 ans. Elle est souvent appelée bail emphytéotique, à tort puisqu’il ne s’agit pas d’un bail mais de la cession de droits réels, comme l’apport de l’usufruit [12]. L’emphytéote, l’association des Enchantières en l'occurrence, a donc des droits presque similaires à ceux d’un·e propriétaire : louer tout ou partie du bien, céder ses droits d'emphytéose, et surtout améliorer le bien sans demander l’autorisation à la nue-propriétaire (la ville), notamment effectuer des travaux de rénovation et/ou de construction. L’emphytéose ne peut pas être rompue par le·la propriétaire, sauf si le bien est gravement détérioré ou si le contrat n’est pas respecté. Sa reconduction ne s'effectue pas de manière tacite. Le loyer des Enchantières est de 1 € par mois. Les loyers des emphytéoses sont souvent symboliques car les frais de notaire sont calculés sur le montant total des redevances.
Le bail à réhabilitation et le bail à construction consistent également en une cession des droits réels (pour une durée de 12 à 99 ans), avec pour objectif la réhabilitation ou la construction d’un bien par le·la preneur·se du bail. La SCIC L’Arban souhaite contracter des baux à réhabilitation auprès de propriétaires pour accélérer et faciliter la réhabilitation de logements sur le plateau de Millevaches, l'offre de logements décents y étant insuffisante malgré une vacance importante. Les travaux, définis dans le contrat, seront pris en charge par la SCIC, qui pourra ensuite louer le bien afin de rembourser son investissement [13].

La propriété détenue par une structure associative usagère – l’exemple de l’association L’île de Lexos
L'association L’île de Lexos est en voie d’acquérir l’usine de Lexos (Tarn-et-Garonne) [14]. Une association loi 1901 n’ayant pas de capital social, il est difficile d’obtenir un emprunt bancaire. L’île de Lexos a réussi à contourner cette contrainte en négociant un achat avec paiement échelonné. Seuls 2000 € ont été apportés au moment de la signature de la vente, le reste sera apporté en plusieurs fois, à savoir 45 redevances de 1000 € ainsi qu’un dernier apport équivalant environ à la moitié de la valeur du bien. En commençant à utiliser les lieux, L’île de Lexos peut générer les fonds nécessaires à sa pérennisation (via les revenus de la recyclerie, les événements et cantines, et les cotisations des usager·es qui y ont leurs ateliers). La vente serait annulée si l'association n'arrivait pas à payer l’intégralité des sommes dues, et les premières redevances ne seraient pas remboursées, comme si elles avaient été des loyers. Sans ce type d’accord (achat avec paiement échelonné ou location avec option d’achat – LOA [15]), une association devra avoir suffisamment de fonds propres, ou obtenir des prêts ou des dons de particuliers [16]. Une fois l'achat concrétisé, L’île de Lexos envisage de rejoindre ou de créer une structure qui aurait la vocation de verrou anti-spéculatif afin que le lieu soit durablement sorti du marché immobilier.

La propriété détenue par une structure commerciale usagère – l’exemple de la SCI du Négral
Le Négral, lieu collectif situé à Lugan (Aveyron), qui comprend de l’habitat ainsi que des espaces d’activité, est détenu par une Société civile immobilière (SCI). Ce type de société est fréquemment utilisé pour des achats collectifs de foncier et notamment pour de l’habitat partagé, auquel cas tou·tes les habitant·es sont généralement sociétaires. Le Négral a quant à lui fait le choix qu’une association soit majoritaire dans la détention des parts. L'ensemble du collectif peut donc participer aux prises de décisions, y compris les personnes qui ne sont pas sociétaires. Tou·tes les habitant·es, y compris les sociétaires, paient des loyers, lesquels permettent de financer les travaux et de rembourser les emprunts contractés auprès de particuliers pour l’achat du lieu. Les loyers ne peuvent être repris, contrairement aux apports qui ont financé une partie de l’acquisition. Alors que les SCI “classiques” impliquent souvent une réévaluation du bien immobilier, les statuts de la SCI du Négral empêchent que le bien soit réévalué dans le cas où un·e sociétaire souhaiterait revendre ses parts, ce qui rend la spéculation impossible.
D’autres structures commerciales sont utilisées pour acheter collectivement du foncier. Le Moulinage de Chirols est pérennisé par une Société coopérative de production (SCOP), propriétaire et gestionnaire du bâtiment. La forme SCOP concerne surtout les sociétés employeuses et s’avère peu adaptée au projet du Moulinage. L’association du Moulinage, qui gère les activités du lieu, n’a pas pu être reconnue d’intérêt général (et recevoir des dons défiscalisés) à cause de son lien avec la SCOP. Le collectif envisage de transformer la SCOP en Société coopérative d’intérêt collectif (SCIC). La Baraka, à Roubaix, est un exemple de SCIC propriétaire et gestionnaire d’un lieu [17].

La propriété détenue par une section de commune – l’exemple des communaux de Cunlhat
Les hameaux de la commune de Cunlhat (Puy-de-Dôme) comptent plusieurs biens sectionaux actifs : trois hameaux gèrent ensemble 60 hectares de forêt et deux autres se partagent 16 hectares de forêt. Les habitant·es se réunissent une fois par an avec la municipalité afin de gérer cette ressource. La plupart des biens de section sont des bois ou des pâturages, mais il existe aussi des bâtiments, comme le four du hameau de La Vironne, encore à Cunlhat. Les biens sectionaux, ou biens de section, sont des biens dont la jouissance revient de manière permanente et exclusive aux habitant·es d’une localité. Les sections de commune, personnes morales de droit public, sont propriétaires des biens. Leurs membres, les habitant·es ayant leur domicile fixe sur leur territoire, en ont la jouissance collective. Les sectionaux datent de l’Ancien Régime et sont l’équivalent français des openfields qui existaient en Angleterre avant qu’ils ne soient mis à mal par le mouvement des enclosures aux XVIe et XVIIe siècles. Si les communaux existent encore en France, une grande partie est sous-utilisée ou tombée dans l’oubli. La loi du 27 mai 2013, censée moderniser le régime des sections de communes, est en réalité une loi qui cherche à les éradiquer. Elle interdit la possibilité d’en créer de nouvelles et permet aux communes de transférer gratuitement les biens d’une ou de plusieurs sections de communes dans leur patrimoine par une procédure simplifiée.

Des formes d’occupation qui permettent des communs durablement sortis du marché immobilier

Plusieurs foncières – structures qui détiennent des biens immobiliers et qui les louent à des usager·es – mettent en place des systèmes complexes afin que des espaces puissent être durablement gérés par leurs usager·es. Ces structures, qui entendent repenser la propriété dans le cadre juridique actuel, mettent en réseau plusieurs lieux afin de créer un verrou anti-spéculatif : l’ensemble des usager·es de cette communauté dispose d’un droit de veto concernant la remise d’un bien sur le marché.

Des titres de propriété détenus par des foncières agricoles – les exemples des GFA dans le Larzac et de Terre de Liens
Le plateau du Larzac, en lutte contre l'extension d’un camp militaire de 1971 à 1981, a été un laboratoire pour expérimenter des formes de propriété et de gestion collectives du foncier. Des militant·es ont détourné le cadre juridique existant en achetant collectivement des terres avec des GFA (groupement foncier agricole) dans le but de les préserver et d'empêcher le projet d'extension. Les terres ont ensuite été louées sur le long terme à des paysan·nes. D’autres terres appartiennent encore à l'État, mais sont gérées collectivement par la Société civile des terres du Larzac (SCTL), qui a obtenu une emphytéose avec l'État [18]. Les agriculteur·ices et habitant·es qui constituent la Société civile désignent un conseil de onze personnes chargé de gérer, d’administrer et de louer les terres et les fermes. Le conseil est un outil permettant que les usages et les règles de gestion soient décidés collectivement par des usager·es représentant·es. Il garde notamment un regard sur la destination de chaque parcelle. L’usage agricole et la gestion collective de ces terres sont ainsi sécurisés pour une centaine d'années (une emphytéose de 99 ans a fait suite à une première emphytéose plus courte).
Les militant·es de Notre-Dame-des-Landes se sont inspiré·es de l’histoire du Larzac. Le fonds de dotation La terre en commun a été créé dans l’intention de racheter les terres après l’abandon du projet d’aéroport. L’Etat refuse pour l’instant de vendre ou de céder des terres à cette structure, mais a accepté de vendre l'auberge des Q de plomb aux locataires historiques, qui ont transféré la propriété à La terre en commun en janvier 2022.
Une autre démarche notable concernant les terres agricoles [19] est celle de Terre de Liens, qui achète des terres et des fermes dans le but de les sortir durablement du marché spéculatif et de les louer à des paysan·es qui souhaitent s’installer en agriculture biologique. Terre de Liens s’appuie aujourd’hui sur une foncière (une société d'investissement solidaire), une fondation (reconnue d’utilité publique) et 19 associations territoriales regroupées au sein d’une fédération nationale [20]. Plus de 300 fermes ont à ce jour été sorties du marché et louées à des paysans, généralement avec des baux ruraux environnementaux.

Des titres de propriété détenus par des associations imbriquées – l’exemple de La Déviation et du Clip
La Déviation, à Marseille, est un lieu de création artistique protégé de la spéculation immobilière grâce à l’imbrication de plusieurs associations, notamment du Clip, qui joue le rôle de garant [21]. Lorsqu’une association d'usager·es souhaite acquérir un lieu et le sortir du marché, elle crée une seconde association – composée de l’association usagère et du Clip – qui détient la propriété. En retour, ces deux associations intègrent le Clip. Dans le cas de La Déviation, il y a donc une association usagère qui gère le lieu (En devenir), et une association propriétaire (Parpaing libre), qui est pilotée par l’association usagère et par le Clip. L’unanimité des membres des deux associations qui composent la structure propriétaire (soit tou·tes les adhérent·es du Clip et de l’association usagère) est nécessaire pour que soit prise l’éventuelle décision de revendre le lieu. Ce droit de veto du Clip, détenu par une communauté plus large que celle d’un seul lieu, est un verrou volontaire concernant l'affectation et la propriété du bien. Il permet de veiller à ce qu’un bien ne réintègre pas facilement le marché immobilier. Le principe est inspiré du Mietshäuser Syndikat existant en Allemagne [22]. L’association d’usager·es (En devenir) est locataire de la structure propriétaire (Parpaing libre). Les loyers permettent de rembourser les emprunts contractés par l’association propriétaire (ce sont des particuliers qui ont prêté de l’argent) et de contribuer au fonds solidaire qui aide à la création d’autres projets. Le Clip est actuellement composé de 8 lieux.

Des titres de propriété détenus par un fonds de dotation – l’exemple de La Foncière Antidote
Le fonds de dotation La Foncière Antidote a également été imaginé pour permettre la pérennisation de lieux collectifs et empêcher leur retour sur le marché immobilier. L’association Les Passagères de l’Usage, qui fédère tous les collectifs usagers qui envisagent de mettre en commun leurs titres de propriété, pilote le fonds de dotation [23]. Chaque association usagère obtient ainsi un droit de regard sur la remise des biens sur le marché et sur les futures sollicitations. Si un collectif souhaite pérenniser un lieu via ce fonds de dotation, ou si un collectif souhaite revendre un bien, la décision doit être adoptée à l’unanimité. La Foncière Antidote accorde des emphytéoses aux associations usagères.
Le fonds de dotation, outil initialement libéral créé en 2008 par le gouvernement de Nicolas Sarkozy, a été détourné par des « alternatifs » [24]. C’est « un organisme de mécénat, destiné à collecter des dons pour aider un autre organisme, à but non lucratif, à réaliser une œuvre ou une mission d'intérêt général. » [25] Antidote peut ainsi récolter des dons défiscalisés à hauteur de 66% [26]. Ces sommes sont ensuite affectées aux lieux. Ce transfert peut prendre plusieurs formes en fonction du projet mais l'objectif est toujours le même : transférer la pleine propriété du bien au fonds, qui mettra ensuite le bien à la disposition d'une association usagère locale.
Si La Foncière Antidote et l’association Les Passagères de l’Usage existent d’ores et déjà, Antidote n’est pas encore propriétaire, pour des raisons diverses selon les lieux. L'association La Talvère (Lot), qui a été cooptée par les Passagères de l’Usage, a opté pour un achat avec paiement différé sur un temps assez long afin de ne pas souscrire d’emprunt. Le titre de propriété de La Talvère sera transféré à Antidote lorsque l’intégralité des redevances auront été payées.

Des titres de propriété détenus par une société coopérative – l’exemple de la SCIC L’Arban
La SCIC L’Arban, société coopérative d’intérêt collectif, à but non lucratif [27], participe à la pérennisation de lieux communs et à la revitalisation des centres-bourgs sur le plateau de Millevaches. Cette petite foncière coopérative, propriétaire de plusieurs lieux, accompagne les collectifs usagers dans l’autoréhabilitation de leurs espaces et fonctionne comme un réseau d'entraide entre lieux en facilitant les solidarités inter-projets. Le bâtiment de l’Amicale Mille Feux, à Lacelle, a par exemple été acheté par la SCIC. Il est loué sur le long terme à l’association de l’Amicale. Les loyers remboursent dans un premier temps l’emprunt lié à la rénovation, après quoi ils seront revus à la baisse [28]. L’Amicale Mille Feux et les autres communs dont L’Arban est propriétaire ont pu être achetés grâce à un financement participatif qui mêle des dons et des prises de parts au sein de la SCIC. Les associations usagères et certain·es de leurs membres intègrent de cette manière la SCIC et peuvent participer aux prises de décisions concernant la foncière. Le fonds de dotation La solidaire, qui permet de récolter des dons défiscalisés, vient en soutien à la SCIC L’Arban en prenant des parts sociales.
On dit des SCIC qu’elles sont démocratiques car elles fonctionnent selon le principe « une personne égale une voix », quel que soit le nombre de parts qu’une personne détient. Il faut tout de même être sociétaire pour intégrer la gouvernance de la structure (contrairement à une association ou à un fonds de dotation). Pour devenir sociétaire de l’Arban, par exemple, il faut souscrire au moins une part d’un montant de 150 €, part qui pourra être récupérée au prix initial d’achat, sans plus-value, ce qui en fait une forme de placement solidaire. Le capital d’une SCIC est variable ; autrement dit, le nombre de parts sociales n’est pas défini et il n’y a pas besoin qu’une personne s’en aille pour qu’une autre puisse intégrer la SCIC. Une SCIC est constituée au minimum de trois groupes de sociétaires. L’Arban comprend par exemple quatre collèges, qui représentent chacun 25% des voix lors de l’assemblée générale [29] : les investisseur·ses solidaires, les bénéficiaires, les professionnel·les de l’écoconstruction et les acteur·ices de la société civile [30].

Malgré leurs formes juridiques variées – SCIC, associations et fonds de dotation –, les trois foncières l’Arban, le Clip et Antidote ont en commun de vouloir faire perdurer dans le temps des usages de l’ordre du commun en rendant difficile la revente d’un bien. Elles se ressaisissent de la question foncière et proposent une réelle alternative à la propriété privée marchande. D’autres foncières qui se revendiquent également solidaires – Villages Vivants, Bellevilles ou La main 93.0 – nous invitent à nous interroger : le modèle peut-il se dupliquer ou s'amplifier sans donner lieu à des dérives libérales ? L’échelle, la gestion par et avec les usager·es, et la manière de coopter de nouveaux projets semblent être des critères importants pour s’assurer que ces foncières restent réellement non lucratives et non spéculatives. L’Arban tient ainsi à garder son échelle locale et son inscription sur le plateau de Millevaches ; le Clip et Antidote ont un processus de cooptation affinitaire (les usager·es des lieux faisant déjà partie de la foncière ont un droit de regard sur l’intégration d’un nouveau lieu). Il semble nécessaire que d’autres petites foncières gérées par les collectifs usagers voient le jour afin d’éviter les macro-structures.

Que peut permettre le soutien politique des collectivités locales ?

Le soutien d’une collectivité territoriale peut s’avérer précieux. Une municipalité peut par exemple décider d’accorder un bail emphytéotique administratif ou une subvention à une association, ou encore devenir sociétaire d’une SCIC. Mais le soutien peut prendre d’autres formes encore. Le livret « Logements vides, ça suffit ! Permettre l’accès à la terre et aux logements pour toutes et tous » [31], réalisé et diffusé par le Syndicat de la Montagne limousine, clarifie différentes procédures permettant de récupérer l’usage de biens vacants. Une municipalité peut incorporer à son patrimoine communal les biens n’ayant pas de propriétaire connu [32] et dont les taxes foncières n’ont pas été acquittées depuis plus de trois ans – ou ont été acquittées par un tiers – ainsi que les biens sans héritier·es depuis plus de 30 ans. Le village de Saint-Martin-Château a ainsi incorporé plusieurs biens afin de les revendre, entre autres, aux personnes qui avaient été à l’origine des recherches de propriétaire et de procédure. Une autre procédure – qui doit être utilisée avec prudence pour ne pas pénaliser des propriétaires précaires – permet à des communes d’acquérir des biens en situation d’abandon manifeste [articles L2243-1 à L2243-4 du Code général des collectivités territoriales].
Peut-on voir dans ces procédures une preuve que le droit français reconnaît encore le droit d'usage ?

[1] Elinor Ostrom, politologue et économiste américaine, prix Nobel d’économie, explique que la propriété des communs matériels n’est ni privée, ni publique : elle est détenue par la communauté usagère, à condition que ses membres respectent les règles définies collectivement. Les ressources – l’usage du lieu et de ce qui y est produit, soit l’usus et le fructus – sont alors partagées et gérées par la communauté, qui doit veiller à leur entretien et à leur usage raisonné afin qu’elles perdurent dans le temps.
Elinor Ostrom a passé une grande partie de sa vie à étudier différents communs pour répondre à la thèse exposée par l’écologiste américain Garrett Hardin, qui affirme dans un article publié en 1968 que la destruction des communs est inévitable à cause de leur mauvaise gestion. Selon lui, cette « tragédie des communs » ne peut « être évitée qu’en divisant la terre en parcelles privées ou par la régulation étatique » (Juan Camilo Cardenas et Rajiv Sethi, « Elinor Ostrom : par-delà la tragédie des communs », La Vie des idées [en ligne], 11 octobre 2016). Dans son ouvrage La gouvernance des biens communs [ouvrage original paru en 1990 en anglais sous le titre Governing the Commons], Elinor Ostrom analyse plus de 250 communautés qui gèrent des forêts, afin de comprendre comment la gestion de la propriété commune peut soutenir ou non une utilisation durable des ressources, et selon quels critères. Elle décrit notamment les prises de décision à plusieurs niveaux, qu’elle nomme jeux polycentriques, ainsi qu’un « ensemble de principes associés à la gestion durable des ressources : des limites clairement définies, des règles explicites, une surveillance efficace, des sanctions graduelles pour les contrevenants, des mécanismes de résolution des conflits, une large participation à la gouvernance et une autonomie relative vis-à-vis des autorités supérieures. Typiquement, une gouvernance réussie requiert une hiérarchie emboîtée de procédures, avec des règles qui organisent les activités de routine à la base, des procédures de décision collective pour modifier ces règles à un niveau supérieur, et des mécanismes de choix constitutionnel au sommet. » (Juan Camilo Cardenas et Rajiv Sethi, 2016)
Le rapport des Juristes Embarqués analyse différents tiers-lieux contemporains créateurs de commun sous l’angle du droit (La créativité réglementaire pour les tiers-lieux créateurs de communs, porté par l’Agence Nationale de la Cohésion des Territoires, France Tiers Lieux et la 27e région, 2021 : www.agence-cohesion-territoires.gouv.fr/sites/default/files/2021-05/JURISTES%20EMBARQU%C3%89·eS%20V4bis.pdf). Ce rapport souligne que certains communs distinguent, d’une part, les « utilisatrices et utilisateurs autorisés » à avoir accès à la ressource et, d’autre part, les personnes qui ont le droit d'administrer le commun (exclusion, aliénation – vente ou cession des droits). C’est généralement ce qui s’observe : il y a une communauté large d’usager·es, parmi laquelle un groupe décisionnaire et/ou gestionnaire.

[2] Aurélien Berlan, « Anatomie du chez-soi, de l’usage commun à la spéculation immobilière, analyse de la propriété foncière », Z : Revue itinérante d’enquête et de critique sociale, n° 7, 2013/1 (www.cairn·info/revue-z-2013-1-page-182.htm).

[3] Perla Serfaty-Garzon, « L’appropriation de l’espace », dans Marion Segaud, Jacques Brun, Jean-Claude Driant (dir.), Dictionnaire critique du logement et de l’habitat, sous le regard des sciences sociales, Armand Colin, Paris 2002, p. 27-30 (www.perlaserfaty.net/la-notion-dappropriation).

[4] Aurélien Berlan, « Anatomie du chez-soi, de l’usage commun à la spéculation immobilière, analyse de la propriété foncière », Z : Revue itinérante d’enquête et de critique sociale, n° 7, 2013/1.

[5] ibid.

[6] Collectif, Habiter sans posséder. La vie collective à l'épreuve de la propriété, La foncière Antidote et Les Presses du Faubourg, 2021.

[7] Rapport des Juristes Embarqués, La créativité réglementaire pour les tiers-lieux créateurs de communs.

[8] Un accompagnateur spécialisé dans les questions liées à l’acquisition collective de foncier conseille de prévoir environ 10 000 € pour un accompagnement comprenant une médiation et le recours à un·e juriste (écriture des statuts, révision de ceux-ci au cours des 5 premières années).

[9] Les parties doivent justifier de « circonstances exceptionnelles indépendantes de la volonté des parties » pour déroger au statut des baux commerciaux (article L. 145-5-1 du Code de commerce). Les conventions d’occupation précaires relèvent ainsi de l’article 1709 du Code civil.

[10] Rapport des Juristes Embarqués, La créativité réglementaire pour les tiers-lieux créateurs de communs, p. 102-104.

[11] Une association peut contracter un bail civil, un bail professionnel, un bail d’habitation, voire un bail commercial, du moment que cela correspond à ses activités. Le bail commercial s'avère très avantageux : il dure neuf ans minimum, il est difficile à rompre pour le·la propriétaire, et le loyer peut être fixé librement.

[12] Une emphytéose doit donc obligatoirement être réalisée auprès d’un·e notaire ; seules les administrations peuvent se passer d’un·e notaire pour la rédaction de leurs actes.

[13] Seules les structures agréées, les entreprises qui ont pour but la construction et la location d’habitations et les collectivités territoriales peuvent souscrire un bail de ce type.

[14] Il faut que le bien soit nécessaire aux activités de l'association pour que celle-ci puisse en être propriétaire. Une association est tenue de déclarer un achat dans les trois mois qui suivent la signature. www.associations.gouv.fr/la-capacite-de-posseder-des-locaux.html

[15] La SCI Lanterne a contracté une LOA auprès de la municipalité de Saint-Béat-Lez (Haute-Garonne). Anciennement bail avec option d’achat, une LOA permet d’être locataire tout en s’assurant de pouvoir acquérir le bien en déduisant les redevances (mensuelles, semestrielles ou annuelles) du prix de vente. Ce prix est fixé au moment de la réalisation du contrat, qui doit forcément être conclu auprès d'un·e notaire, et qui ne peut pas être rompu par le·la propriétaire. Un modèle équivalent existe aussi pour le logement social : c’est le PSLA, prêt social locatif accession.

[16] Une association reconnue d’utilité publique ou d’intérêt général peut recevoir des dons défiscalisés sans limite de montant (défiscalisés à hauteur de 60% pour les entreprises et de 66% pour les particuliers), qu’elle devra déclarer chaque année ; cela est obligatoire depuis 2022. Si une association n’est pas reconnue d'utilité publique, les dons non fiscalisés sont limités à 1564 € par personne (ils seront taxés à 60% au-delà de cette somme).

[17] Rapport des Juristes Embarqués, La créativité réglementaire pour les tiers-lieux créateurs de communs, p. 34 et 116.

[18] Les quatre GFA Larzac sont devenus les sociétés civiles Terres Solidaires du Larzac (TSL) en 2009 avant de fusionner sous le nom de Société civile Gestion Foncière Agricole du Larzac (SC GFA Larzac) en 2014.

[19] Pour plus d’informations sur les enjeux liés à la pérennisation du foncier agricole : Reprise de Terres (collectif), Ces terres qui se défendent, Socialter, HS n° 15, hiver 2022-2023.

[20] La première structure, une association qui s’est transformée en fédération, a été créée en 2003 (www.terredeliens.org).

[21] Rapport des Juristes Embarqués, La créativité réglementaire pour les tiers-lieux créateurs de communs, p. 121-127.

[22] Voir www.clip.ouvaton.org et écouter DESPÉCULER ! Pour en finir collectivement avec la propriété privée (avec et autour du Clip, de la Foncière antidote et de La Clef Revival), émission diffusée le 25 avril 2021, podcast disponible sur le site de Radio Galoche (www.galoche.online/podcasts).

[23] Le conseil d'administration d’un fonds de dotation ressemble à celui d’une association. Dans le cas d’Antidote, l’association Les Passagères de l’Usage désigne les administrateur·ices du fonds de dotation et définit les valeurs et orientations générales de celui-ci. Un fonds de dotation ne dispose d’aucun·e actionnaire ou sociétaire. Voir www.lespassageres.org/ et écouter DESPÉCULER ! Pour en finir collectivement avec la propriété privée, podcast disponible sur le site de Radio Galoche (www.galoche.online/podcasts).

[24] Le fonds de dotation a été créé par Christine Lagarde, ministre de l’économie du gouvernement Sarkozy. Il a été inspiré par le libéralisme étasunien, où entreprises et particuliers financent des activités culturelles et sociales en échange de défiscalisations, ce qui légitime le désengagement de l'Etat de ce type d'activités. Lorène Lavocat, « Le Fonds De Dotation, Une Brèche Dans La Conception Française De La Propriété Privée », Reporterre [en ligne], le 25 octobre 2019 (www.reporterre.net/Le-fonds-de-dotation-une-breche-dans-la-conception-francaise-de-la-propriete-prive).

[25] www.service-public.fr/associations/vosdroits/F24469

[26] Le fonds de dotation bénéficie du régime fiscal du mécénat tout en étant bien plus facile à créer qu’une fondation : une simple déclaration en préfecture suffit (la création d'une fondation est soumise à une autorisation). Le montant initial du fonds doit s’élever au minimum à 15 000 €.

[27] Une SCIC n’est pas spécifiquement destinée à l’acquisition et à la gestion de foncier mais peut être utilisée pour cela tant qu’elle sert l’intérêt collectif d’un territoire ou d’un secteur d’activité. Seules les activités lucratives d’une SCIC sont assujetties aux impôts commerciaux.

[28] Une SCIC peut souscrire un emprunt bancaire bien plus facilement qu’une association car elle est dotée d’un capital social. L’Arban se porte ainsi garante auprès des banques pour l’obtention d’un prêt. Le but de l’Arban n’est pas de réaliser des plus-values, mais de trouver un équilibre économique pour réhabiliter et pérenniser des espaces associatifs et de l’habitat à prix modéré. La SCIC serait déficitaire si elle ne percevait pas de loyers : une fois l’emprunt remboursé, il reste des frais liés à l’entretien des lieux, à la gestion administrative et au soutien à d’autres projets d’acquisition (www.arban.fr).

[29] Une SCIC peut souscrire un emprunt bancaire bien plus facilement qu’une association car elle est dotée d’un capital social. L’Arban se porte ainsi garante auprès des banques pour l’obtention d’un prêt. Le but de l’Arban n’est pas de réaliser des plus-values, mais de trouver un équilibre économique pour réhabiliter et pérenniser des espaces associatifs et de l’habitat à prix modéré. La SCIC serait déficitaire si elle ne percevait pas de loyers : une fois l’emprunt remboursé, il reste des frais liés à l’entretien des lieux, à la gestion administrative et au soutien à d’autres projets d’acquisition (www.arban.fr).

[30] Les collectivités territoriales peuvent prendre part au financement et à la gouvernance de la structure, mais elles ne peuvent pas détenir plus de la moitié du capital social d’une SCIC (toutes collectivités territoriales confondues).

[31] Syndicat de la Montagne limousine (groupe biens vacants), « Logements vides, ça suffit ! Permettre l’accès à la terre et aux logements pour toutes et tous », Les cahiers de la montagne, n° 1, septembre 2020 www.syndicat-montagne.org/wp-content/uploads/2021/01/brochure_bv_web.pdf).

[32] Les mairies doivent pour cela identifier le bien et les travaux nécessaires puis réaliser un procès-verbal : si le·la propriétaire n’a pas entamé de travaux ou exprimé son intention de le faire trois mois après la diffusion du procès-verbal, la commune peut engager, avec l’aide de la préfecture, une procédure d’expropriation. Article 713 du Code civil, article L1123-1 et suivants et L2222-20 du Code général de la propriété des personnes publiques.